Pobočka Partners Banky Turnov

Nový stavební zákon změní proces povolování staveb od července 2024

I za 2 roky však bude pro podání žádosti o povolení stavby rodinného domu možné do června 2027 využít i nyní připravený projekt a podklady k ohlášení stavby rodinného domu. Teprve pokud by stavební úřad zjistil, že projekt již neodpovídá aktuálně platným technickým předpisům, bude moci požadovat aktualizaci.

POZOR! Do 30.6.2024 má lhůtu klient, který hodlá zlegalizovat černou stavbu. Nový zákon bude přísnější, pro stavebníka může být obtížné doložit dobrou víru.

Přehled dokumentů ve stavebním řízení

Dokument však nemůže obsáhnout veškeré detaily, proto je v konkrétním případě vždy nutné ověřit konkrétní podmínky na stavebním úřadě.

Před nákupem pozemku

Je vhodné se vždy informovat na stavebním úřadě, jaké podmínky budou pro výstavu vyžadovány a zda nejsou u konkrétního pozemku dána omezení, např. v územním nebo regulačním plánu. I stavby, pro které je v zákoně jednodušší povolování – např. stačí ohlášení, budou mít povolovací režim komplikovanější, pokud se nachází na archeologickém nalezišti nebo bude vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů na životní prostředí. Klient může stavební úřad požádat o tzv. územně plánovací informaci, ve které bude mít uvedeny podmínky, za kterých bude moci stavět. Dokonce může existovat společná ÚPI pro více staveb různých stavebníků. I v tomto případě však mohlo od jejího vydání dojít k změně, takže i toto je vhodné na stavebním úřadě ověřit. ÚPI platí 1 rok, stavební úřad však může v této lhůtě stavebníkovi sdělit, že došlo ke změně.

S jakými dokumenty se můžete setkat:

Územní plánování

• Politika územního rozvoje – hodně obecná
• Zásady územního rozvoje stanoví základní uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu a koridory pro veřejně prospěšné stavby. Vydává krajský úřad vyhláškou.
• Územní plán stanoví koncepci rozvoje obce, ochrany hodnot a plošné uspořádání (urbanistická koncepce), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury, vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy, plochy ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území (plocha přestavby), pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů. Může stanovit také tzv. etapizaci, kdy pozemky v rámci etap budou moci být zastaveny až po splnění stanovených podmínek, např. dobudování komunikace nebo čističky nebo že pozemky budou moci být zastavovány postupně. Územní plán je závazný pro vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. O vydání územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce vyhláškou, návrh na pořízení může podat obec nebo i vlastník pozemků či investor.
• Regulační plán stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Regulační plán je závazný pro rozhodování v území. Regulační plán vydaný krajem je závazný i pro územní plány a regulační plány vydávané obcemi. V konkrétních případech nahrazuje regulační plán územní rozhodnutí. O pořízení Regulačního plánu rozhoduje zastupitelstvo kraje v ploše nebo koridoru vymezeném zásadami územního rozvoje nebo zastupitelstvo obce v ploše nebo koridoru řešeném územním plánem nebo není-li vydán územní plán v zastavěném území nebo nezastavěném území, pokud se jím nemění charakter.

Spojené pořízení územního a regulačního plánu – v odůvodněných případech je možné z rozhodnutí zastupitelstva obce spojit pořízení územním a regulačním plánu, včetně společného veřejného projednání.

• Územní rozhodnutí – může se jednat o: ­
  • Rozhodnutí o umístění stavby – vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu;­
  • Rozhodnutí o změně využití území; ­
  • Rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby; ­
  • Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku; ­
  • Rozhodnutí o ochranném pásmu; ­
  • Územní opatření o stavební uzávěře nebo sanaci území.

K žádosti je nutné vyjádření dotčených orgánů, stejně tak možnost napojení na inženýrské sítě. V případě rozhodnutí o umístění stavby v zastavěném území nebo zastavitelné ploše bez nutnosti stanoviska k posouzení životního prostředí a s přílohami-stanovisky dotčených orgánů a sousedů může být vedeno zjednodušené územní řízení. Rozhodnutí nabyde platnosti, pokud do 15 dnů od jeho uveřejnění na úřední desce nebudou podány námitky.

Územní rozhodnutí lze v určených případech nahradit územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou. Územní rozhodnutí se nevydává, pokud jej nahrazuje regulační plán.

Územní rozhodnutí platí 2 roky, pokud nestanoví stavební úřad lhůtu delší, max. 5 let. Stavební úřad může platnost na žádost prodloužit.

• Územní souhlas vydá stavební úřad namísto územního rozhodnutí, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Zjednodušeně řečeno je územní souhlas možný pro nekonfliktní stavby v zastavěném území nebo zastavitelné ploše, s nimiž vyjádří souhlas sousedé. Územní souhlas nelze vydat v případech záměrů, pro které je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí. Pokud je žádost v pořádku, vydá jej stavební úřad do 30 dnů. Územní souhlas platí 2 roky a není možné jeho platnost prodloužit.
• Stavební úřad může se žadatelem uzavřít Veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby, o změně využití území a o změně vlivu užívání stavby na území. Tato veřejnoprávní smlouva nahradí územní rozhodnutí. Veřejnoprávní smlouvu je možné uzavřít také namísto stavebního povolení. Obvykle bude veřejnoprávní smlouva uzavřena na územní rozhodnutí i stavební povolení, které nahradí. Platnost veřejnoprávní smlouvy je 2 roky, může však být sjednána i delší, nejvýše na 5 let.

Povolování staveb

• Bez ohlášení i bez stavebního povolení. Jednoduché stavby a stavební úpravy. I v tomto případě je vhodné se dotázat stavebního úřadu. V území může být např. povinnost při úpravách pozemku kontaktovat archeology nebo povinnost získat stanovisko ochrany životního prostředí.
• Ohlášení – Ohlášení postačí pro zákonem definované stavby, např. výstavba RD bez omezení zastavěné plochy. Ohlášení není možné u stavebních záměrů, pro které je vyžadováno posouzení vlivu na životní prostředí. Pokud je ohlášení úplné, vydá stavební úřad do 30 dnů souhlas s ohlášením. Souhlas obsahuje identifikační údaje o stavebníkovi, popis druhu a účelu stavebního záměru, dobu trvání u dočasné stavby, identifikační údaje o pozemku nebo stavbě, na nichž má být stavební záměr uskutečněn. Pokud není ohlášení úplné nebo jinak nesplňuje podmínky, vyzve stavební úřad k doplnění, jinak rozhodne o provedení stavebního řízení (stavební povolení).Souhlas s ohlášením platí 2 roky, v této lhůtě musí být stavba zahájena.
• Stavební povolení – Stavby vyžadují stavební povolení, pokud není výslovně stanoveno, že postačí ohlášení nebo že není nutné ani ohlášení. Po podání žádosti (doplněné projektem, plánem kontrolních prohlídek stavby a závaznými stanovisky dotčených orgánů, které si stavebník obstaral sám), vede stavební úřad stavební řízení s účastníky řízení včetně sousedů a ověřením. V rámci stavebního řízení stavební úřad posuzuje, zda je žádost o stavební povolení v souladu s územně plánovací dokumentací a územním rozhodnutím.V případě kladného rozhodnutí je vydáno stavební povolení, které nabude účinnosti 15 dnů po doručení všem účastníkům řízení. O žádosti o stavební povolení by měl stavební úřad rozhodnout do 60-ti dnů, ve složitých případech do 90-ti dnů.Stavební povolení platí 2 roky, v této lhůtě musí být stavba zahájena.Ve stavebním povolení stanoví stavení úřad podmínky pro provedení stavby. Může také stanovit fáze výstavby, ve kterých budou provedeny kontrolní prohlídky. Ve stavebním povolení může stavební úřad stanovit, že k užívání stavby bude nutný kolaudační souhlas (v ostatních případech postačí oznámení zahájení užívání).
• Stavební povolení může být nahrazeno veřejnoprávní smlouvou (viz výše).
• Autorizovaný inspektor – Stavebník může uzavřít smlouvu s autorizovaným inspektorem o kontrole projektové dokumentace stavby, kterou hodlá provést. Namísto stavebního povolení pak staví na základě oznámení autorizovaným inspektorem, jehož součástí je certifikát autorizovaného inspektora ne starší než 3 měsíce, v něm autorizovaný inspektor osvědčuje, že posoudil projektovou dokumentaci, podklady a že je stavba v souladu s územně plánovací dokumentací a územním rozhodnutím a splňuje další podmínky (jako pro stavební povolení). Certifikát opatří svým podpisem a razítkem s malým státním znakem. Využití autorizovaného inženýra může povolovací proces zrychlit zejména v místech s přetíženými stavebními úřady. Autorizovaní inženýři jsou jmenováni ministrem pro místní rozvoj, informace na http://www.autorizovaniinspektori.cz.

Při výstavbě

• Stavebník je povinen se držet ohlášení či stavebního povolení a mít stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě.
• Pokud je nutná změna, může požádat o změnu stavebního povolení, kterou musí stavební úřad projednat s účastníky řízení (pokud to však nebude v souladu s územním rozhodnutím, bude nutné změnit i to), nebo ohlásit změnu ohlášení (s výjimkou případů, kdy by bylo nutné posouzení vlivu změny na životní prostředí). Stavební úřad může také schválit změnu stavby před dokončením při kontrolní prohlídce, pokud se taková změna nedotýká ostatních účastníků řízení. Odsouhlasení je formou zápisu do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě, podle okolností také záznamem do projektové dokumentace.
• Stavební úřad provádí kontrolní prohlídky podle stavebního povolení nebo plánu prohlídek před vydáním kolaudačního souhlasu.

Dokončení stavby – kolaudace

Stavby se užívají na základě:

• Kolaudace/kolaudační souhlas

Kolaudace se týká staveb, jejichž vlastnosti nemůže uživatel ovlivnit, například bytový dům, nebo i rodinný dům, pokud obsahuje zařízení nebo technologie, které k ověření funkčnosti a vlastností vyžadují provedení zkušebního provozu, nebo jsou kulturní památkou. Zkolaudovanou stavbu také musí nechat zapsat do KN.

• Bez kolaudace, resp. podání žádosti stavebnímu úřadu o zápis stavby do KN – pro ostatní stavby včetně rodinných domů již stavební úřad povolovací proces pro povolení užívání nemá (stavbu může kontrolovat pouze v rámci kontrolních prohlídek). Stavebníka je povinen zapsat stavbu do katastru nemovitostí, tj.:
  • nechat vyhotovit geometrický plán a nechat jej potvrdit KN;
  • požádat obecní úřad o přidělení čísla popisného na základě formuláře KN. Přílohou je geometrický plán a prohlášení stavebníka o tom, že stavba byla provedena v souladu s jejím povolením a ověřenou projektovou dokumentací/ověřenou dokumentací nebo dokumentace skutečného provedení stavby, pokud při jejím provádění došlo k odchylkám oproti ověřené projektové dokumentaci/ověřené dokumentaci.
  • Pro KN vyplnit formulář ohlášení změny údajů o pozemku, jehož součástí se stala stavba, ke kterému připojí výše uvedené přílohy.